זיכרון דברים למכירת דירה אינו חוזה מחייב אלא רק שלב במו"מ

פתח דבר

1.         השאלה העומדת להכרעה בתיק היא: האם זכרון דברים למכירת דירה שנכרת בין הצדדים הוא בגדר חוזה מחייב או שמא רק שלב במשא ומתן שהתנהל ביניהם.

רקע עובדתי

2.         התובעים-הנתבעים שכנגד, בני הזוג משה ומיה לויטץ (להלן: " התובע" ו" התובעת" וביחד: " התובעים") הם בעלי זכויות החכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") במגרש בשטח של כ-638 מ"ר עליו בנוי בית בן 7 חדרים הנמצא במושב אמץ הידוע כחלק מחלקות 32 בגושים 7968/7973 וכמגרש 269 על פי תב"ע       עח/156 (להלן: " הבית"), שבו הם מתגוררים עם ילדיהם.

            ביום 3/11/03 נחתם בין התובעים לבין הנתבעים-התובעים שכנגד, בני הזוג יהודה ויהודית פולק (להלן: " הנתבע" ו" הנתבעת" וביחד: " הנתבעים"), זכרון דברים שבו הביעו התובעים כוונתם למכור את הבית והנתבעים הביעו כוונה לרכשו (להלן: " זכרון הדברים", צורף כנספח א לתצהיר התובע), תמורת סכום של 246,000 דולר (להלן: " התמורה"). בין היתר נאמר בזכרון הדברים, כי "חוזה ייחתם בתוך 7 ימים" (סעיף 7 לזכרון הדברים).

בעקבות החתימה על זכרון הדברים, פנו התובעים לעו"ד טובי יעקובי שייצגם (להלן: " עו"ד יעקובי"), ואילו הנתבעים יוצגו על ידי עו"ד ישראל אינסלר (להלן: " עו"ד אינסלר"). באמצעות עורכי הדין נוהל משא ומתן בין הצדדים והוחלפו מספר טיוטות במטרה לגבש חוזה למכירת הבית, וכן מכתבים ובהם הערות לטיוטות אלה ודרישות כאלה ואחרות. במהלך המשא ומתן, החליפו התובעים בראשית חודש ינואר 2004 את עו"ד יעקובי שייצגם עד אז בעו"ד יובל טילינגר שיצוין שמייצגם גם בתובענה דנן.

3.         משארך המשא ומתן והצדדים לא הגיעו לכלל הסכמה וחתימה על חוזה כאמור, ביום 2/2/04 דיווחו התובעים למשרד מיסוי המקרקעין בחדרה על זכרון הדברים כחוזה מחייב (טופס ה"הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין" סומן נ/3) בצירוף מכתב לוואי (המכתב למשרד מיסוי המקרקעין צורף כנספח ג לכתב התביעה). אין מחלוקת כי הדיווח למשרד מיסוי המקרקעין בוצע על ידי התובעים באורח חד צדדי ובלא ליידע את הנתבעים; כאשר בה בעת, ביום 2/2/04, פנו התובעים באמצעות פרקליטם במכתב לבא-כוח הנתבעים שבו טענו בין היתר ולראשונה כי הם רואים בזכרון הדברים משום חוזה מכר מחייב ודרשו לאכפו באופן שביום 17/2/04 תימסר החזקה בבית לידי התובעים, תוך שנאמר במכתב שהתובעים מצידם נערכו לתשלום מלוא תמורת הבית עד למועד זה (המכתב מיום 2/2/04 צורף כנספח כ לתצהיר עו"ד אינסלר). הנתבעים באמצעות עו"ד אינסלר השיבו למכתב זה במכתב מיום 3/2/04 שבו דחו מכל וכל את דרישות התובעים, וציינו כי זכרון הדברים אינו אלא שלב במשא ומתן שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב; ועם זאת הביעו רצונם להתקשר בחוזה כזה, אך לא בתנאים ובדרישות שביקשו התובעים להכתיב (המכתב מיום 3/2/04 צורף כנספח כא לתצהיר עו"ד אינסלר).

            בעקבות מכתבו של עו"ד אינסלר הוסיפו ב"כ הצדדים להתכתב ביניהם ואף הביעו נכונות להיפגש (ראו: נספחים כב, כג, כד ו-כה לתצהיר עו"ד אינסלר).

            זאת עד אשר ביום 25/2/04 או בסמוך לפני כן, בעת שהנתבע הגיע למשרדי מס שבח ומס רכוש על מנת לטפל בקבלת אישור מס רכוש - כבקשתו של ב"כ התובעים מאת ב"כ הנתבעים במכתבים מיום 13/1/04 ומיום 22/2/04 (נספחים יח ו-כה לתצהיר עו"ד אינסלר) - התברר לנתבע מאת הפקידה במקום שהקישה את הנתונים, כי זה מכבר דיווחו התובעים על זכרון הדברים כחוזה מחייב. הנתבע אשר לטענתו נדהם מהידיעה, דיווח על כך מיד לפרקליטו שמצידו שלח בשם הנתבעים מכתב לעו"ד טילינגר שבו נכתב, בין היתר:

"הצדדים ראו בזכרון הדברים מסמך בלתי מחייב וכל טיוטות ההסכם אשר נשלחו בין הצדדים (לפחות שמונה במספר) סויגו במילים הצעה לקבלת הצעה או טיוטא.

...

בעודנו מנהלים משא ומתן תוך דרישה מטעמך להציג מסמכים ואישורים שונים, התברר לנו כי מרשיך (בהצעתך או שלא בהצעתך) דיווחו על זכרון הדברים לשלטונות האוצר מס שבח תוך הצגתו של זכרון הדברים כחוזה מחייב בין הצדדים.

בנסיבות האמורות מרשיי מבינים כי המשא ומתן אשר התנהל כאמור לעיל הופסק על ידי מרשיך". (המכתב צורף כנספח כו לתצהיר עו"ד אינסלר).

            לאחר מכתב זה אמנם היתה עוד התכתבות קצרה בין ב"כ הצדדים (מכתבו של עו"ד טילינגר מיום 29/2/04 ומכתבו של עו"ד אינסלר מיום 17/3/04 - נספחים כז ו-כח לתצהיר עו"ד אינסלר), אך למעשה בכך הקיץ הקץ על המשא ומתן.  

4.         על רקע האמור הוגשה התובענה דנן על ידי התובעים, שבה נתבקש בית המשפט להורות על אכיפת זכרון הדברים וכן לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם בסכום של 10,000 דולר הנקוב בזכרון הדברים ובפיצוי נוסף בגין נזקים שלטענת התובעים נגרמו להם עקב ניהול המשא ומתן לרבות שכר טרחת עורך דין מטעמם, דמי שכירות שנאלצו לשאת בתשלומם ופיצוי בגין עגמת נפש - ובסה"כ 92,168 ש"ח.

            הנתבעים מצידם הגישו תביעה שכנגד שבה טענו כי התובעים ניהלו את המשא ומתן בחוסר תום לב. משכך, ביקשו הנתבעים לחייב את התובעים לפצותם בסכום של 150,000 ש"ח, הוא הסכום שבו הם אומדים את הנזקים שנגרמו להם לטענתם עקב ניהול המשא ומתן בחוסר תום לב, שעיקרו נזק לא ממוני בגין עוגמת נפש, טרדה וטרחה.

דיון

5.         מטעם התובעים נשמעה עדותו של התובע בלבד, שנחקר על תצהירו שניתן כעדות ראשית.

            מטעם הנתבעים נשמעה עדותם של כל אחד משני הנתבעים וכן עדותו של עו"ד אינסלר - שאף הם נחקרו על התצהירים שניתנו על ידם כעדות ראשית. בנוסף נשמעה מטעמם של הנתבעים עדותו של עמוס אוזן - מתווך מקרקעין שתיווך בין הצדדים ואשר עדותו נשמעה בעל פה (להלן: " אוזן" או " המתווך").